Mortgage Yasası ile birlikte mortgage kredileri nereden alınır?
Mortgage kredileri konut finansmanı kuruluşlarından alınır. Bu kuruluşlar, konut finansmanı amacıyla doğrudan tüketiciye kredi kullandıran ya da finansal kiralama yapan bankalar ile BDDK ( Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu ) tarafından konut finansmanı faaliyetinde bulunması uygun görülen finansal kiralama (leasing) şirketleri ve finansman şirketleri şeklinde tanımlanmaktadır. Ancak finansal kiralama ve finansman şirketleri yasanın yürürlüğe girmesinden itibaren 6 ay konut finansmanı yapamayacaklardır.
Mortgage Sistemi’ nin yurt dışı uygulamalarında kredi ürün çeşitliliği bulunmaktadır, bunlar ülkemizde de görülecek midir? Bu sistemde kredi faiz oranları sabit midir? Değişken faizli krediler söz konusu mudur?
Bu sistemle birlikte mevcut durumda uygulanan sabit faizli kredilerin yanı sıra belli bir endekse dayalı ( TCMB tarafından belirlenen TÜFE oranı ) değişken faizli konut kredileri de olabilecektir. Ayrıca hem sabit hem de değişken faizli kredilerle birlikte ürün çeşitliliği artacaktır. Değişken faizli krediler Haziran ayından itibaren kullanılacaktır.
Mortgage Yasası’ nda konut finansmanı kapsamında olan krediler hangileridir?
Konut edinmeleri amacıyla tüketicilere kredi kullandırılması, konutların finansal kiralama yoluyla tüketicilere kiralanması, sahip oldukları konutların teminatı altında tüketicilere kredi kullandırılması ile bu kapsamdaki kredilerin yeniden finansmanı amacıyla kullandırılan krediler konut finansmanı kapsamındadır.
İnşa halindeki konut projeleri için kredi kullanılabilecek midir?
Bu konutlar da sisteme dahildir. Ancak konut finansmanı kuruluşlarının menkul kıymetleştirme işlemlerinde yapı kullanım izni alınmış ( bitmiş konumdaki ) konutlar söz konusu olacağı için bankalar bu tür yapılar için kullandırdıkları kredileri yasa kapsamında menkul kıymet haline getiremeyeceklerdir.
Mortgage sistemi tüketici açısından nasıl işleyecektir?
Tüketici öncelikle ödeme gücüne göre bir konut bulacaktır. Konutun değerinin bir miktarını peşin verecek ( bu miktar % 25 civarında olup, ayrıca bankalar isterlerse % 100 oranında da kredi verebileceklerdir), kalan tutar için ise konut finansmanı kuruluşlarına ( bankalar, finansal kiralama şirketleri ve finansman şirketleri ) başvuracaktır. Kredi başvurusu ile ilgili değerlendirme olumlu ise, sözleşme imzalanmadan önce kişiye kredinin faiz oranı, masrafları, taksit tutarı vb. bilgileri içeren bir “Ön Bilgilendirme Formu” verilecek ve tüketici bu formu en az 1 iş günü inceleyecek ve kredi kullanımı için karar verecektir. Tüketici kredi kullanmaya karar verir ise konut finansmanı kuruluşunca kredi kullandırılacak ve konut üzerine kuruluşça ipotek tesis edilecektir. ( Bu formun örnek metni Sanayi ve Ticaret Bakanlığı tarafından yayınlanacaktır.)
Mortgage sisteminde kredinin faizi dışında ne gibi maliyetleri vardır?
Kredinin faizi dışında, şu anda mevcut olan konut sigortası, hayat sigortası, DASK sigortası gibi sigorta masrafları, kredinin açılışında açılış ücreti, dosya masrafı gibi isimler adı altında alınan masraflar, konut ekspertizi için yapılan değerleme ücreti vb. masraflar olacaktır. Sabit faizli kredilerde, erken ödemelerde yapılan ödemenin azami % 2’ si kadar erken ödeme ücreti de olacaktır.
Alınan kredinin taksitlerinin erken ödenmesi veya erken kapatılması imkanı var mıdır?
Sistemle birlikte sabit faizli krediler, belli bir endekse bağlı değişken faizli krediler ile ikisinin karışımı şeklinde olmak üzere, üç farklı faiz tipine sahip ödeme sistemi getirilmektedir. Tüm sistemlerde tüketiciler erken ödeme imkanına sahiptir. Ancak sabit faizli kredilerde gerekli faiz indirimi yapılarak erken ödenen tutarın azami % 2‘ si kadar erken ödeme ücreti söz konusudur.
Bu sistemde kredi için konut ipoteği dışında ayrıca teminat istenecek midir?
Sistemin ana teminatı “İpotektir”. Bunun dışında ayrıca konut için konut sigortası, DASK ve tüketiciler için hayat sigortası gibi teminatlar da söz konusu olacaktır.
Bu kredi teminatları için çek ya da senet alınabilir mi?
Konut finansmanı kuruluşunun ödemeleri bir kıymetli evraka bağlanması ya da kıymetli evrak kabul etmek suretiyle teminat altına alınması mümkün değildir.
Mortgage Yasası’nın yürürlüğe girmesi ile birlikte mevcut konut kredileri ne olacaktır?
Daha önce konut kredisi kullanan tüketiciler yasanın 20. maddesine göre erken ödeme ücreti dışında, otomatik olarak yeni sistemle getirilen tüm uygulamalara tabi olacaktır. Yeni sistemden yararlanmak istemeyen tüketiciler kanunun yürürlüğe girmesinden itibaren 3 ay içinde verecekleri dilekçe ile sistemden çıkabileceklerdir.
Daha önce kredi kullanmış tüketicilerin yeni sisteme geçmeleri avantajlı mıdır?
Yeni sisteme geçen tüketicilerin kredi faiz ödemeleri üzerinden alınan BSMV ( Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi ) artık alınmayacağından, bu uygulama ile taksit tutarları düşecektir. Dolayısıyla avantajlı olacaktır.
15 yıl vadeli konut kredisinin 5.yılında kredi kapatılmak istendiğinde hâlâ kredinin alınan tutarı kadar borç olduğu görülür. Bu durum yeni sistemde de devam edecek midir?
Aylık eşit taksitli kredi ödemelerinin ilk taksit ödemelerinde öncelikle faiz tutarı tahsil edilir, tahsil edilen anapara tutarı daha düşüktür. Taksit ödemeleri devam ettikçe faiz tutarları azalır, anapara tutarları ise artmaya başlar. Bu sistem mortgage sisteminde de devam edecektir.
YTL mi, dövize endeksli kredi mi?
USD’ ye veya Euro’ ya endeksli geliriniz varsa USD’ ye veya Euro’ ya endeksli kredi tercih edebilirsiniz. Kredi taksit ödemeleriniz, ilgili döviz cinsinin YTL karşılığı olacağı için kur değişikliklerinde taksit tutarları değişecektir.
Mortgage kullanarak konut sahibi olmayı düşünenlere tavsiyeleriniz nelerdir? Sizce tüketiciler konut alırken nelere dikkat etmelidir?
Bütçe ve ödeme planı yapılarak ödenecek taksit tutarı ile gelir arasında ilişki kurulmalıdır.
Bütçeye uygun konut seçildikten sonra kredi şartları için araştırma yapılmalıdır.
Ödeyecekleri masrafları bankadan net öğrenmeli ona göre kredi maliyetini kontrol etmelidir.
Mutlaka alacakları evin tapuya gidip kayıtlarını baktırmalıdır.
Alacağı inşaat halinde bir konut ise inşaat firması ile yapacağı Gayrimenkul Satış Vaadi sözleşmesini mutlaka okuyup şartlarını iyi anlayarak imzalamalıdır.
Alınacak konutun bedeli iyi araştırılıp, eşdeğer konutlar ile karşılaştırmak sureti ile karar verilmelidir.